Что можно, а что нельзя при перепланировке

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Изменение планировки жилой площади — мероприятие, которое строго регламентировано законодательством. Строительные и санитарные нормы (СНиП, СанПиН), положения кодексов, правила, введенные в действие постановлениями Правительства РФ и Москвы однозначно определяют, что нельзя делать при перепланировке, что можно при условии согласования и какие изменения вовсе не нуждаются в разрешении компетентных органов. В данной статье мы попытались систематизировать и изложить основные моменты, касающиеся наболевшего «что же можно, а что нельзя во время перепланировки квартиры». Ознакомиться с ними поможет содержание.

Содержание
Нормативные правовые акты, определяющие порядок изменения конфигурации квартир
Что запрещается при изменении планировки
Что запрещено санитарными нормами
Перепланировка квартиры: что можно делать
Заключение

Что подлежит перепланировке в квартире?

Каждый многоквартирный панельный дом — это строительная конструкция с основными несущими элементами и второстепенными перегородками. К первой категории относятся фундамент, перекрытия, внутренние и наружные стены. Ко второй — внутренние перегородки. Перепланировкой квартиры считается снос или изменение расположения стен внутри помещения в панельном доме. Эти работы требуют получения разрешения в соответствующих инстанциях и внесения правок в технический паспорт.

Снос несущих конструкций приводит к снижению прочности здания, поэтому их убирать и переносить запрещено. В панельном доме несущими являются стены между комнатами, а коридоры, санузлы, кладовки отделяются перегородками. Их положение изменять можно, но для этого нужно получить разрешение административных органов.

Нормативные правовые акты, определяющие порядок изменения конфигурации жилья

Незнание законов, предопределяющих получение разрешения на производство перепланировки жилых комнат и нежилых помещений, присоединения балкона (лоджии) к кухне, спальне или гостиной, на расширение ванной за счет разборки перегородок, на узаконивание своевольно перепланированной жилплощади, пр. не дает что-либо предпринять в плане адаптации собственного жилья к животрепещущим потребностям. Вдобавок, законодательство ужесточает требования: если раньше допускалась перепланировка по эскизу, то сейчас обязательно нужен проект. Это имеет логичные объяснения:

Задумавший перепланировку, переустройство или реконструкцию собственник, квартиросъемщик рискует ошибиться с определением несущих стен дома;
Разбалансировка схемы распределения нагрузок на опорные элементы конструкции вследствие неквалифицированного вмешательства чревато катастрофическими последствиями для здания и жильцов;
Отдельные виды работ, требующие перевода жилой площади в категорию нежилой, тянут правовые коллизии, которые срочно необходимо решать с бюро технической инвентаризации (БТИ).

Получение же разрешительных документов переводит затеянный капремонт согласованным, а его проведение — законным. Акты, которые формируют понятийный аппарат, готовят правовую базу и предусматривают алгоритм действий:

Жилищный кодекс — статьи 25, 26, 44;
Градостроительный кодекс — статья 1;
Гражданский кодекс — статья 222;
Постановление Госстроя № 170;
Санитарные (СП 54.13330.2016, СанПиН 2.1.2.2645-10) правила и нормы;
Строительные (СНиП 31-03-2003) нормы и правила.

Для Москвы обязательными к исполнению являются два постановления ее правительства — последняя редакция №508-ПП и недавно принятое №1104 от 29.12.17 г. Напомним собственникам и собирающимся преобразовывать пространство различного назначения ответственным квартиросъемщикам, что при перепланировке делать нельзя.

Проведение сделок с недвижимостью, начиная с 2020 года, будет невозможным в случае самовольной перестройки без получения разрешения компетентных органов. Перепланировка без согласования в соответствии со статьей 29 ЖК РФ — незаконная!

Что запрещается при изменении планировки

Перечисленные выше правовые акты запрещают производить такие виды работ:

Ухудшающие условия проживания соседей и (или) лимитирующие доступ к коммуникациям (общедомовым), включая переносы стояков водоснабжения, центрального отопления, их зашивку без возможности ревизии состояния труб;
Нарушающие несущие свойства здания — разборку или проделывание в несущих стенах проёмов без разрешения;
Уменьшающие сечение каналов вентиляционных шахт или препятствующие вентилированию кухонь, ванных комнат, туалетов;
Увеличивающие нагрузку на панели перекрытия путем перезаливки стяжки и кладки массивных перегородок из более тяжелых материалов;
Затрагивающие либо допускающие частичную разборку несущих элементов конструкции здания — пилонов, колонн, диафрагм жесткости;
Приводящих к ослаблению наружных стен и несущей способности всего сооружения.

На законодательном уровне также запрещаются:

Врезка задвижек (кранов) в общие домовые коммуникации;
Вынос на балконы (лоджии) радиаторов центрального отопления (обустройство там электрических теплых полов возможно);
Устройство теплых полов, обогреваемых от центрального отопления и горячего водопровода (на электрические аналоги запрет не действует);
Штробирование несущих стен и проделывание отверстий;
Обустройство дополнительных лоджий на этажах выше первого;
Изменение планировки чердака (технического этажа), не относящихся к собственности владельцев (съемщиков) квартир;
Объединение с жилыми помещениями кухонь, оборудованных газовыми плитами, и балконов (лоджий);
Проделывание проемов между кухней с газовой плитой и комнатой;
Оборудование в одном помещении нескольких антресолей, др.

Кроме мероприятий, запрещаемых на законодательном уровне, существует перечень работ, которые противоречат санитарно-гигиеническим нормам. Считаем целесообразным рассмотреть такие случаи отдельно.

Что запрещено санитарными нормами

С точки зрения санитарно-гигиенических и правовых норм при модификации жилья запрещается:

Расширять и переносить санузлы (ванны и душевые комнаты, туалеты) на жилой метраж и территорию кухонь (исключение — когда под перепланированной квартирой расположен подвал, нежилые помещения);
Расширять и переносить кухни на метраж санузлов (исключение — двухуровневые квартиры);
Переносить кухни в жилые комнаты (исключение, если под перепланированной квартирой — нежилые помещения, подвал);
Устраивать кухни в помещениях, куда не проникает естественное освещение;
Обустраивать маленькие кухни-ниши (менее 5 м2);
Объединять в одну систему вентилирования кухни и санузлов;
Делать полы в «мокрых» помещениях (под расширенной ванной, душевой, туалетом) без гидроизоляции, без порога или не заниженными на 15-20 мм относительно уровня полов смежных комнат;
Из кухни или комнаты проделывать прямой вход в туалет (за исключением наличия второго санузла с выходом в коридор;
Разбирать в панельных многоэтажках пороги у выходов на балкон;
Демонтировать подоконные блоки и устраивать проемы в несущих стенах домов, автором проектов которых — МНИИТЭП);
Делать в монолитных зданиях демонтаж не несущих стен, имеющих выход на лоджию (балкон).

Строгое табуирование отдельных мероприятий по изменению плана квартиры не распространяется на ряд работ, переделок и видов ремонта. Рассмотрим, что согласно букве закона сделать можно.

Ванная комната

Перепланировка ванной в панельном доме может подразумевать объединение с туалетом либо расширение кухни за счет территории примыкающей стены ванной. Обычно владельцы не стремятся уменьшить площадь санузла, а наоборот, соединяют их с коридорами или гардеробными. Но увеличивать мокрые точки за счет жилых помещений или перемещать их таким образом, чтобы они находились над комнатами соседей, не разрешается.

Вам будет интересно: Виды ответственности за незаконную перепланировку квартиры

Перепланировка в панельном доме для объединения туалета с ванной осуществляется довольно просто, поскольку перегородку снести просто как в техническом отношении, так и в вопросе документального оформления. Единственное, что необходимо учесть – расширение ванной комнаты предполагает укладку гидроизоляции в конструкцию полов и щепетильного отношения к инженерным коммуникациям.

Перепланировка квартиры: что можно делать

Среди множества запретов на перепланировку (переустройство, реконструкцию) квартир и обширных перечней работ, требующих получить разрешение жилищной инспекции, к радости тех, кто хотят изменить конфигурацию собственных квадратных метров, есть «отдушина». Формально разрешено делать все, на что не наложен запрет. Без согласования можно:

Менять входные и межкомнатные двери в нерушимых дверных проемах;
Монтировать в окнах кондиционеры (в домах, отнесенных к историческому наследию, — на стороне во двор);
Выполнить установку новых бытовые газовых приборов и сантехники на место старых плит, ванн, унитазов, раковин;
Оборудовать подвесные и натяжные потолки;
Остеклять балконы и лоджии;
Производить демонтаж антресолей;
Обустраивать подиумы.

Часть работ придется согласовывать. Приведем перечень основных. К ним относятся:

Расширение (перенос) кухни на нежилые квадратные метры — в коридор, кладовую;
Увеличение площади санузлов (мокрых зон) за счет территории нежилых помещений с устройством гидроизоляции;
Любые манипуляции с не несущими перегородками между комнатами, коридором, кладовкой, гардеробной, пр.;
Разборка в монолитных домах подоконных блоков;
Проделывание лимитируемых проемов в несущих стенах с обязательным усилением последних;
Снос в монолитных домах порогов и частичный демонтаж наружных стен при наличии хотя бы одного простенка);
Переделка устройства полов;
Перенос плит, ванн, унитазов, душевых кабин в пределах отведенных помещений (мокрых зон);
Объединение электрифицированных кухонь с другими комнатами посредством разборки общих перегородок;
Перемещение радиаторов отопления в пределах помещения;
Замена плиты (газовой на электрическую);
Объединение нескольких квартир, у которых — один собственник;
Оборудование на первых этажах лоджий (с согласия соседей).

Особенности

Для перепланировки квартиры в панельном доме необходимо пройти весь процесс официального оформления документации с разрешением собственника помещения. И только после согласования проекта в проектной организации с изменениями в техническом паспорте помещения, владелец получает возможность перепланировки без риска для жизни других жильцов дома или образования трещин по стенам.

Все из-за наличия большого количества несущих стен – характерной особенности панельных домов. Исключение составляют только хрущевки и некоторые серии старых панелек, где реально использование типовых проектов перепланировок. Например, в серии 1-515/9 вообще не требуется изменение несущих конструкций, так как все стены, за исключением межквартирных, являются простыми ненесущими перегородками. Получение разрешения для такой квартиры и оформление нового техпаспорта не составит труда. Да и обойдется это гораздо дешевле по сравнению с более новыми зданиями.

Однако в большинстве панельных домов существуют определенные особенности:

Полный или частичный демонтаж несущих стен, даже с укреплением металлоконструкциями практически невозможен. Определить тип стены можно методом ее измерения – ширина в 12-14 см свидетельствует о капитальной конструкции.
Дополнительные проемы в несущих стенах должны быть выполненыс наличием разрешения на руках и профессиональными строительными организациями. Требуется инженерное исследование и техническое заключение организации, разрабатывавшей проект дома.
Общее состояние дома и серия панельки, а также этажность имеют ключевое значение для проекта перепланировки. Чем выше этаж – тем меньше нагрузка и, следовательно, больше шансов получить разрешение.
Наличие подобных перестроек у соседей сверху или снизу уменьшает шансы на одобрение.
Выдать разрешение имеют право только проектные институты с допуском «проектного» СРО, что гарантирует соответствие СНиПов, СанПиНов, ГОСТов, жилищного законодательства при проектировке новшеств.

Если необходимо учесть несущие панели при перепланировке панельной квартиры, понадобится собрать полный пакет соответствующих документов и подать его в жилищную инспекцию. При положительном ответе выдают распоряжение с разрешением на осуществление определенного вида работ.

Вам будет интересно: Что является перепланировкой квартиры: как сделать самостоятельно

Сертифицированные подрядчики выдают акты скрытых работ при усилении проемов в несущих стенах или гидроизоляционных работах. Проектное бюро подписывает эти акты и производит проверку соответствия разрешительным документам.

В завершении жил. инспекция должна выдать акт о завершенной перепланировке, который актуален при переоформлении техпаспорта в БТИ. Этот порядок соблюдается при перепланировке любых типов домов.

Можно ли оформить самовольную перепланировку

По факту выполненных работ, если в ходе их выполнения не были нарушены принципиальные запреты, закон допускает возможность оформить своевольно измененную конфигурацию жилплощади. В отдельных случаях после капремонта все придется вернуть первоначальное состояние и (или) отделаться штрафами. Жилищное законодательство предоставляет гражданам два варианта узаконить перепланировку квартиры, если не нарушены интересы и права соседей по дому:

В ходе административной процедуры, предусмотренной местной властью;
В судебном порядке.

Чтобы узаконить перепланировку квартиры, потребуется заключение автора дома о ее возможности. В отсутствие автора ТЗ надлежит оформить ГосУП МосжилНИИпроект.

Обращаясь в жилищную инспекцию, отдел капитального строительства городской (районной) администрации понадобится представить техпаспорт на квартиру, поэтажный план, экспликацию (при себе иметь паспорт и правоустанавливающие документы). БТИ должно внести сведения о сделанных изменениях в план квартиры. Для этого нужно будет подготовить проект изменений, обойти ряд инстанций и потратить много времени.

Чтобы избежать хлопот, выслушивания чиновничьих «комментариев», связанной с этим всем нервотрепки, мы рекомендуем поручить узаконение специалистам Бюро согласования перепланировки «PereplanHome». Они помогут решить проблемы самым рациональным способом. Иногда, чтобы узаконить перепланировку квартиры, не обойтись без обращения в суд. Это — тема для отдельной статьи.